Locação residencial: O que preciso saber antes de assinar um contrato? Parte 2

No último artigo comentei sobre alguns pontos importantes sobre o contrato de locação residencial. Hoje, vou abordar mais alguns pontos importantes sobre este tema.

O locador pode rescindir o contrato antes do prazo inicial sem justo motivo?

Nos contratos com prazo superior a 30 (trinta) meses o locador não poderá rescindir o contrato imotivadamente antes do prazo inicial nos termos do artigo 4° da Lei 8.245/91, sendo possível reaver o imóvel apenas por justo motivo, na ocorrência das hipóteses previstas no artigo 9º da Lei 8.245/91, conforme será exposto abaixo:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Já nos contratos com prazo verbal, ou escrito inferior a 30 (trinta) meses, o locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo, exceto nas hipóteses de justa causa expostas abaixo:

I - nas hipóteses de justo motivo (as mesmas previstas no artigo 9º da Lei 8.245/91);

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

III - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

O locatário pode rescindir o contrato antes do prazo inicial sem justo motivo?

Sim, o locatário poderá rescindir o contrato a qualquer momento, imotivadamente, mas, deverá arcar com multa proporcional ao período remanescente de vigência do contrato.

A multa por rescisão antecipada deve ser prevista em contrato, a qual, normalmente é estipulada em três alugueis.

Posso fazer obras no apartamento?

As obras são chamadas de benfeitorias, e são classificadas da seguinte maneira:

Necessárias, aquelas indispensáveis para a conservação do imóvel a fim de evitar sua deterioração, como por exemplo: Um cano estoura, o locatário providencia seu reparo imediato.

Uteis, são aquelas que facilitam ou aumentam o imóvel, como por exemplo o aumento de uma garagem.

Voluptuárias, são as obras que servem apenas para embelezar, propor conforto, recreio ou comodidades. Por exemplo, decorações, construção de piscina, etc.

Via de regra, caso as partes não disponham em sentido contrário, as benfeitorias necessárias serão indenizáveis independente de autorização do locador; as benfeitorias úteis são indenizáveis desde que o locador autorize; já as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo o locatário retirar e leva-las no final da locação, desde que sua remoção não afete a estrutura do imóvel, ou provoque danos ao imóvel.

As benfeitorias realizadas de maneira autorizada, seja por contrato ou por autorização escrita do Locador, conferem ao Locatário o direito de ressarcimento, caso não ocorra, este terá direito de reter o imóvel até o efetivo pagamento, salvo estipulado em contrário.

Entretanto, as partes poderão definir em contrato de acordo com seus interesses quais benfeitorias serão autorizadas, assim como se haverá direito de retenção.

Por fim, estes são alguns direitos e deveres básicos de uma relação de locação, entretanto, há outras obrigações que devem ser dispostas em contrato para maior segurança das partes, por isto, sempre é recomendado a figura de um advogado qualificado para elaboração de um contrato completo e personalizado de acordo com os direitos e interesses da parte contratante.

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Espero que esse conteúdo tenha te ajudado!

Qualquer dúvida, pode me enviar um e-mail: contato@costenaroadvogados.com

Conteúdo criado por Kalebe Costenaro, advogado especialista em direito imobiliário e condominial.

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