Se a escritura for lavrada e o ITBI pago, mas o registro demorar, pode haver cobrança de um novo ITBI com base no valor venal atualizado?
- Alyne Costenaro
- 13 de ago. de 2024
- 2 min de leitura
O fato gerador do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ocorre no momento em que o imóvel é registrado, que é quando a transferência de propriedade é formalizada. A base de cálculo do ITBI não é o valor venal do imóvel, mas sim o valor de mercado, que deve ser determinado individualmente para cada imóvel no momento do registro.
Se o ITBI foi recolhido no momento da lavratura da escritura de compra e venda, mas o registro do imóvel foi postergado, o fato gerador ainda não aconteceu. Portanto, quando o imóvel for finalmente registrado, será necessário avaliar o valor de mercado naquele momento.
Se o valor recolhido inicialmente for inferior ao valor de mercado na data do registro, será preciso complementar o pagamento. Caso o valor recolhido seja superior, o contribuinte poderá solicitar a restituição. Se o valor de mercado não tiver mudado, o registro pode ser realizado sem a necessidade de novo pagamento de ITBI.
Assim, não haverá cobrança de ITBI com base no valor venal, mas sim no valor de mercado do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça fixou três teses importantes sobre esse tema:
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não deve ser vinculada à base de cálculo do IPTU, que não pode ser usada como piso de tributação.
O valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido como condizente com o valor de mercado, podendo ser revisado pelo fisco apenas mediante um processo administrativo adequado, conforme o artigo 148 do CTN.
O município não pode estabelecer previamente a base de cálculo do ITBI utilizando um valor de referência unilateralmente determinado.
A "confusão" sobre a base de cálculo do ITBI pode surgir devido à redação do artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), que prevê:
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
No entanto, a expressão "valor venal" neste contexto deve ser interpretada como o valor em condições normais de mercado para as transações de compra e venda.
Isso porque, embora seja possível estimar um valor médio dos imóveis com base em critérios como localização e tamanho, a avaliação específica de cada imóvel pode variar, dependendo de circunstâncias como benfeitorias, estado de conservação, e interesses pessoais de vendedor e comprador, que podem influenciar o preço final.
Em transações imobiliárias, é essencial entender todos os detalhes legais, especialmente no que diz respeito ao pagamento do ITBI, que exige uma análise cuidadosa para evitar surpresas e assegurar que todas as etapas sejam corretamente seguidas.
Nosso escritório de advocacia é especializado em direito imobiliário e oferece assessoria jurídica completa em transações imobiliárias. Estamos à disposição para esclarecer suas dúvidas, orientar sobre o processo de elaboração ou análise de contratos e auxiliar em todas as etapas do registro junto ao cartório.
Se você tiver qualquer pergunta ou quiser saber mais sobre o assunto, clique no botão abaixo e preencha suas informações para que um de nossos advogados entre em contato com você.
