Tudo o que você precisa saber sobre a eleição de foro nos contratos imobiliários

No universo dos contratos, a cláusula de eleição de foro é crucial para determinar a eficácia e a praticidade na resolução de possíveis disputas entre as partes envolvidas.

A escolha do foro adequado assegura que qualquer litígio decorrente do contrato será resolvido em um tribunal previamente acordado, proporcionando previsibilidade e segurança jurídica.

Este artigo abordará a importância da eleição de foro nos contratos, com ênfase especial no disposto no Art. 47 do Código de Processo Civil Brasileiro, que trata da competência para ações fundadas em direito real sobre imóveis.

O que é Eleição de Foro?

A cláusula de eleição de foro é geralmente inserida no final do contrato. Mas o que é exatamente a eleição de foro? É o direito que as partes contratantes têm de escolher e colocar no contrato o lugar onde irão discutir, judicialmente, eventuais problemas decorrentes do contrato firmado. Essa cláusula visa proporcionar certeza sobre onde buscar a resolução de conflitos, o que pode reduzir custos e tempo com deslocamentos e processos judiciais.

Quais são as Vantagens da Eleição de Foro?

Previsibilidade e Segurança Jurídica: As partes têm maior previsibilidade sobre como e onde suas disputas serão resolvidas.
Redução de Custos: Escolher um foro próximo pode reduzir significativamente os custos de litígios, como despesas com deslocamento e honorários advocatícios. Estudos indicam que empresas observam uma redução média de 20% nos custos de litígios ao utilizarem cláusulas de eleição de foro.
Especialização: As partes podem optar por um foro especializado no assunto do contrato, como varas empresariais ou tribunais de arbitragem, que possuem maior expertise na matéria.

A Cláusula de Eleição de Foro tem validade?

O Supremo Tribunal Federal (STF) validou a cláusula de eleição do foro na súmula 335. Vejamos:

Súmula 335: É válida a cláusula de eleição do foro para os processos oriundos do contrato.

Ainda, na legislação, a liberdade de eleger o local está prevista no Código Civil, em seu artigo 78. Vejamos:

Art. 78. Nos contratos escritos, poderão os contratantes especificar domicílio onde se exercitem e cumpram os direitos e obrigações deles resultantes.

E no artigo 63 do Código de Processo Civil:

Art. 63. As partes podem modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações.

1º A eleição de foro só produz efeito quando constar de instrumento escrito e aludir expressamente a determinado negócio jurídico.

Qual Foro eleger nos Contratos Imobiliários?

O Art. 47 do Código de Processo Civil Brasileiro estabelece que, para ações fundadas em direito real sobre imóveis, a competência é do foro onde o imóvel está situado.

Isso assegura que a jurisdição local, que conhece melhor a realidade e especificidades do imóvel, possa decidir a questão de forma mais adequada.

Esta regra visa garantir que disputas envolvendo propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras, entre outros, sejam tratadas no local do imóvel, onde as particularidades do caso podem ser mais bem compreendidas e julgadas.

O que é a Competência?

Competência é a base territorial e judicial determinada pela legislação como obrigatória para resolver o conflito do contrato.

No caso de contrato envolvendo bem imóvel e cujo problema/conflito seja de direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova, a lei determina que o foro competente para julgar é o da localização do imóvel.

A lei dita que é de competência absoluta o lugar da localização do imóvel para julgar ações possessórias, ou seja, as partes não podem negociar e modificar o local da propositura de ação de reintegração de posse em caso de esbulho (perda da posse), ação de manutenção da posse (em caso de turbação, ou seja, limitação do direito de posse) e interdito proibitório (em caso de ameaça ao direito de posse), conforme dispositivos de lei abaixo transcrito:

Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.

1º O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.

2º A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.

Entretanto, a maior parte dos conflitos contratuais, promessas e compromissos de compra e venda de imóvel versa sobre obrigações não cumpridas, como inadimplemento, valor exorbitante, obrigação de fazer e não fez.

Nesse sentido, a competência para julgar tais litígios é relativa, podendo o autor da ação optar pelo foro do domicílio do réu ou o foro de eleição do contrato, conforme disposto no parágrafo primeiro do artigo 47 do Código de Processo Civil.

Com esse cenário, o Superior Tribunal de Justiça, já firmou entendimento “de que, ainda que a ação trate de direito real sobre imóvel, havendo foro de eleição e não se discutindo os direitos fixados no art. 47, § 1º, do CPC/2015, a competência é relativa, devendo prevalecer o foro de eleição”.

Qual o reconhecimento legal da Eleição do Foro em Contratos de Adesão?

Uma ressalva se faz necessária quanto ao reconhecimento do Supremo Tribunal de Justiça pela validade da cláusula de eleição do foro em contrato de adesão de compra e venda de imóvel.

Conforme fundamento da Ministra Relatora Nancy Andrighi: "o fato de se tratar de contrato de adesão não é suficiente, por si só, para modificar o foro contratualmente eleito, sendo imprescindível, portanto, que fique configurada a dificuldade de acesso da parte ao Poder Judiciário ou a hipossuficiência".

Geralmente, o contrato de promessa ou compromisso firmado com grandes construtoras ou incorporadoras em que o cliente não tem opção de negociar e ajustar cláusulas torna-se um contrato de adesão.

Diante disso, caso o cliente venha judicializar o contrato e opte por foro diferente do acordado, terá que comprovar hipossuficiência ou a dificuldade de acesso ao Poder Judiciário.

Vejamos:

O STJ reafirmou que a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é válida, mas a parte que deseja desconsiderá-la deve demonstrar hipossuficiência ou dificuldade de acesso ao Judiciário. A Ministra Nancy Andrighi destacou que o simples fato de ser um contrato de adesão não é suficiente para invalidar a cláusula. (STJ - REsp 1.675.012/SP)

Do mesmo modo, o Tribunal de Justiça de São Paulo considerou a cláusula de eleição de foro válida em contrato de adesão, ressaltando que a parte que deseja alterar o foro deve comprovar a hipossuficiência. (TJSP - Apelação 1003084-63.2018.8.26.0562).

Essas decisões destacam a necessidade de a parte que questiona a cláusula de eleição de foro em contratos de adesão comprovar a hipossuficiência ou a dificuldade de acesso ao Judiciário para que o foro escolhido possa ser alterado. Isso reflete o entendimento consolidado sobre a proteção do consumidor e a validade das cláusulas contratuais.

Conclusão

A eleição de foro é um instrumento poderoso na gestão de contratos, oferecendo vantagens como previsibilidade, redução de custos e especialização. No entanto, é fundamental que as partes estejam cientes das limitações impostas pela legislação.

Ao compreender e respeitar essas regras, as partes podem elaborar contratos mais seguros e eficientes, contribuindo para um ambiente de negócios mais estável e confiável.

Como você pode ter percebido, a eleição de foro nos contratos envolve a observação de várias leis, súmulas e jurisprudências. Por isso, é crucial contar com a assessoria de um advogado especializado em contratos imobiliários para te ajudar a elaborar um contrato ou analisar um contrato que você está prestes a assinar.

Um advogado realizará uma análise minuciosa dos documentos, identificando possíveis riscos e resguardando os interesses do comprador. Sua orientação jurídica também ajuda a evitar armadilhas comuns e assegura que todas as etapas do processo sejam conduzidas conforme a legislação vigente.

Em resumo, ao buscar o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário, você garante uma transação segura e tranquila, protegendo seus interesses e evitando problemas futuros.

Em nosso escritório, contamos com uma equipe de advogados especializados em direito imobiliário, preparados para oferecer assistência em todas as etapas da transação imobiliária.

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